新黃金十年，普洛斯如何在產(chǎn)業(yè)升級中捕捉新機會？
發(fā)布時間：2023-05-25 新聞來源：運聯(lián)智庫
僅僅在2022年，普洛斯全球募資的規(guī)模就超過了1000億元人民幣，并通過加碼收并購的增值策略，持續(xù)重倉優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
普洛斯看到了什么樣的確定性？
“我們是專業(yè)的投資、資管和產(chǎn)業(yè)服務(wù)公司，資產(chǎn)效益能夠持續(xù)跑贏的秘訣，就是長期主義。”普洛斯資產(chǎn)中國區(qū)聯(lián)席總裁趙明琪說道。
這一視角下，頭部玩家越是在不確定性的環(huán)境中，越是要保持紀(jì)律性。這是價值投資者的方法論，能夠幫助他們抵御“虛熱”時的誘惑與“低估”期的恐慌。
如今，在一度不確定性為主的宏觀環(huán)境中開工建設(shè)的普洛斯東莞新沙物流園，不僅提前4個月完成建設(shè)，并且表現(xiàn)出開園即滿租的狀態(tài)，達到90%的出租率。
客戶的選擇，正在驗證普洛斯的價值邏輯。
普洛斯東莞新沙物流園身上的一個典型標(biāo)簽是：舊廠改造。
事實上，不僅僅是普洛斯，主流的物流地產(chǎn)商在過去幾年，都頻頻通過收購來整合物流地產(chǎn)。這或標(biāo)志著整個市場進入了存量時代。
據(jù)趙明琪分析：“2018年是行業(yè)的一個分水嶺。之前伴隨著商流的變革，物流地產(chǎn)一直處于高速發(fā)展期，這一高成長性吸引了大批玩家進入。2018年后，行業(yè)從高速發(fā)展轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，物流地產(chǎn)不再是比如何建房子、如何選址那么簡單，玩家的能力開始出現(xiàn)分化。”
普洛斯資產(chǎn)中國區(qū)聯(lián)席總裁 趙明琪
這種高速向高質(zhì)轉(zhuǎn)換的過程，至少包含兩層意思。
一方面，市場不缺資產(chǎn)，缺的是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。通常所理解的“物流地產(chǎn)”，大多是做基礎(chǔ)空間租賃，拿地開發(fā)、建倉（或檔口），然后把標(biāo)品轉(zhuǎn)租或交易給客戶。過去，物流行業(yè)的增長期催生了眾多玩家，區(qū)域型的地產(chǎn)商、大型物流企業(yè)甚至房企跨界入行。
這一過程中，大家普遍定位于普通倉儲物流，經(jīng)營粗放、集約化程度低、勞動密集性強、園區(qū)環(huán)境較復(fù)雜等是大多數(shù)資產(chǎn)的典型特征。公開數(shù)據(jù)顯示，這一時期，市場上的高標(biāo)倉規(guī)模占整體倉儲的比重尚不足 10%。
而類似普洛斯這樣定位在以新消費、高端制造業(yè)和第三方物流為主的高標(biāo)倉玩家較為稀缺。當(dāng)前消費升級的背景下，國內(nèi)市場對這類優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的需求進一步增大。
另一方面，擺脫同質(zhì)化，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)再擴容。伴隨著城市的產(chǎn)業(yè)升級，作為不可再生資源，土地資源變得愈發(fā)稀缺，拿地門檻高企。這也使得物流地產(chǎn)商不得不重新定位，探索新的可能性。
以普洛斯東莞新沙物流園為例。其所在的麻涌鎮(zhèn)，地處廣州與深圳連線的黃金走廊，坐擁兩座港口，是大灣區(qū)內(nèi)核心物流樞紐之一。同時，作為華南最大的糧油產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和全國三大糧油加工基地之一，麻涌鎮(zhèn)近年來加大力度培育以糧油為基礎(chǔ)的特色食品飲料產(chǎn)業(yè)集群，并以此推動區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)高級化、產(chǎn)業(yè)鏈現(xiàn)代化，升級發(fā)展新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)體系。
資產(chǎn)稀缺性、產(chǎn)業(yè)集群的升級需求催化下，普洛斯于2019年收購當(dāng)?shù)嘏f食品生產(chǎn)廠房，投入約10億元人民幣，在原址基礎(chǔ)上重新定位、更新升級。
據(jù)了解，升級后的普洛斯東莞新沙物流園采用了4層雙盤道的設(shè)計，建筑層高達49.4米，成為國內(nèi)最高的供應(yīng)鏈基地之一，園區(qū)建筑總面積從之前的30000平方米擴容到270000平方米。同時，通過采取節(jié)能降碳措施并充分利用可再生能源，園區(qū)已成為國內(nèi)首個獲得“卓越級”（最高級別）凈零碳建筑認證的物流園。
正如上面所說，市場上不缺資產(chǎn)，缺的是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。對于現(xiàn)存資產(chǎn)的升級改造，正在成為存量時代的最優(yōu)解。
趙明琪透露，普洛斯做舊廠房改造是有選擇性的。一個是地域中的供需關(guān)系。老舊廠房改造更多發(fā)生在經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域，比如北上廣深，因為當(dāng)?shù)氐耐恋馗∪?、價值更高。
另一個則跟當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級需求息息相關(guān)?；诖耍章逅挂矊ψ约和顿Y開發(fā)在管的園區(qū)進行了二次更新。比如其位于蘇州、上海等地的單層廠房和倉庫，如今也伴隨著城市化進程、客戶需求升級，去進行提升和翻建。
長期主義的核心，在于具備抵抗周期的能力。
物流地產(chǎn)，是一個長周期的產(chǎn)業(yè)。資產(chǎn)能夠持續(xù)跑贏的邏輯，在于捕捉周期。
面對不同階段的經(jīng)濟發(fā)展脈絡(luò)和區(qū)域經(jīng)濟變化，以及客戶群體性的周期性變化，及早地捕捉到下一個周期，才能與客戶產(chǎn)生更深遠的合作和價值。在趙明琪看來，這是普洛斯一直以來致力于做的事情。
這種周期性，從普洛斯的客戶結(jié)構(gòu)變化中可見一斑。事實上，對于大多數(shù)高標(biāo)倉運營商而言，重點客戶群在過去幾年里都在經(jīng)歷著從合同物流到快遞快運，再到如今越來越多的跨境電商物流、生鮮冷鏈、新能源供應(yīng)鏈企業(yè)等的變化。
透過客戶結(jié)構(gòu)的變化找機會，是普洛斯抗周期能力的源泉。從這一維度來看，客戶是普洛斯的“眼”。
“早期的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中，以生產(chǎn)制造出口為主的產(chǎn)業(yè)占大比例，供應(yīng)鏈服務(wù)的是To B的產(chǎn)業(yè)。這時候，物流地產(chǎn)的客戶就以合同物流為主。隨著商流變革，供應(yīng)鏈慢慢以消費為主體的時候，貨物需要運輸和配送到C端，新物流的組織模式變成了企業(yè)與個人、家庭之間的連接關(guān)系，快遞快運迎來最好的發(fā)展期。”趙明琪分析道。
當(dāng)然，變化的商業(yè)世界中，沒有不變的生意。如今，在消費升級、能源變革等需求催化下，新的變化隨時會沖擊舊有格局，普洛斯捕捉周期的方法論是什么？
1）多元化抵御周期。
多元化包括產(chǎn)業(yè)的多元化、客戶結(jié)構(gòu)的多元化及合作模式的多元化。產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有大周期、小周期，大周期是隨著技術(shù)發(fā)展帶動的產(chǎn)業(yè)升級，小周期是短期的供需波動。
客戶結(jié)構(gòu)的多元則是應(yīng)對上述商流的更迭中，對新增量的感知能力；合作的多元化則是指不僅僅在物業(yè)的租賃，還包括延伸出來的金融科技等維度的深度合作。
2）產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)造價值。
根據(jù)趙明琪的分析，普洛斯所有的選址、投資的關(guān)注點，都是為客戶的運營創(chuàng)造價值。其中的核心，首先是捋清楚鏈條。
鏈的概念就在于，不能孤立地去看一個企業(yè)，而是要看它的整個產(chǎn)業(yè)鏈。包括，從龍頭企業(yè)引出來的產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈和圍繞消費升級的消費供應(yīng)鏈，以及“產(chǎn)——銷——配”這條鏈之間的關(guān)系。這個關(guān)系理清理順之后，才能系統(tǒng)地思考，如何為這條鏈的效率做配套和保障。
3）股權(quán)投資看方向。
普洛斯不單單提供物流及產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施，普洛斯旗下還有私募股權(quán)投資板塊，投了很多領(lǐng)先的物流公司及產(chǎn)業(yè)上下游的衍生領(lǐng)域，比如物流硬科技、中央廚房、生鮮冷鏈等等。
趙明琪表示：“因為做股權(quán)投資，我們對行業(yè)的理解和認知更深刻。股權(quán)投資團隊會對其所投的企業(yè)或所處的賽道有更深入的理解，包括企業(yè)未來的方向、所處賽道的競爭格局等。通過投資，也讓我們反向參考和思考如何做選址、服務(wù)什么樣的客戶，會對未來趨勢有更清晰的認識和預(yù)判。”
數(shù)據(jù)顯示，整個粵港澳大灣區(qū)聚集了中國八成的供應(yīng)鏈企業(yè)，擁有三百多個各具特色的產(chǎn)業(yè)集群，是供應(yīng)鏈產(chǎn)業(yè)升級的大本營。
基于上述邏輯，普洛斯深耕大灣區(qū)市場，已在深圳、廣州、佛山、東莞、中山、肇慶、惠州、江門等9個城市，投資開發(fā)了30多個物流園及產(chǎn)業(yè)園，資產(chǎn)管理面積約400萬平方米。
目前國內(nèi)經(jīng)濟最活躍的區(qū)域，一個是長三角，一個是珠三角。
“普洛斯中國在建及在運營的物流及產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施面積大約5000萬平方米，華南地區(qū)約在400萬平方米左右。我們過去對于長三角的投入更大一些，接下來，對大灣區(qū)的投資建設(shè)會加速。理想的狀態(tài)是大灣區(qū)的資產(chǎn)占比能達到20-25%。”趙明琪說到。
這意味著，對普洛斯而言，華南市場至少還有一倍的機會。新增量來自哪里？
1）跨境電商物流。
中國70%的跨境電商聚集在華南，與之相配套的跨境電商物流在此集聚。據(jù)了解，幾家大型、主流的跨境電商企業(yè)，在大灣區(qū)都有總集貨倉。并且由于業(yè)務(wù)的高增長，這些企業(yè)一直在擴大倉儲面積，他們對于物流設(shè)施和基地的需求量很大。
2）冷鏈物流。
冷鏈包括醫(yī)藥冷鏈和食品冷鏈。以食品冷鏈為例，消費升級的大背景下，越來越多冷鏈配送時效開始控制到分鐘級。不同于過去的點發(fā)全國的模式，消費端驅(qū)動之下，品牌商開始在供應(yīng)鏈上尋找創(chuàng)新的可能。
趙明琪以普洛斯服務(wù)的一個烘焙品牌舉例：“烘培產(chǎn)品有著保質(zhì)期短的特點，這個時效要靠倉擠出來。一方面是倉網(wǎng)的顆粒度，要把配送半徑縮短在30分鐘到60分鐘之內(nèi)；另一方面是廠到倉、倉到配的距離越短越好。這里面就形成了一個高效供應(yīng)鏈，它的特征就是產(chǎn)（生產(chǎn)）和配（配送）一定要在一起。”
3）汽車供應(yīng)鏈。
大灣區(qū)汽車產(chǎn)業(yè)很發(fā)達，不管是傳統(tǒng)的燃油車，還是新能源車都比較活躍。而主流傳統(tǒng)的燃油車品牌和新能源車品牌，恰好都是普洛斯長期服務(wù)的對象。
汽車供應(yīng)鏈尤其體現(xiàn)普洛斯服務(wù)的產(chǎn)業(yè)思維。以其服務(wù)的寶馬為例，位于沈陽的普洛斯鐵西物流園，選址就在寶馬的整車廠附近。在產(chǎn)業(yè)鏈鏈主企業(yè)的牽引之下，普洛斯不僅可以提供整車廠汽車零部件的配套服務(wù)，還延伸到寶馬的售后物流。
除此之外，在投資新產(chǎn)能時，普洛斯以客戶需求為導(dǎo)向，將ESG的理念貫穿在整個規(guī)劃、建設(shè)與運營中。比如在能源方面，高效利用土地資源，園區(qū)屋頂配備分布式屋頂光伏發(fā)電站；在基礎(chǔ)設(shè)施方面，應(yīng)對新能源物流車應(yīng)用趨勢，配備充電樁；在科技方面，通過引入新技術(shù)，提升資源利用效率；在建材方面，通過本地采購，最低化運輸過程中產(chǎn)生的碳排放……
未來，像這樣的標(biāo)準(zhǔn)會成為普洛斯所有新建物流及產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的標(biāo)配。
綜合看來，在產(chǎn)能提升的過程中，普洛斯恰好踩在了全國各地產(chǎn)業(yè)集群、產(chǎn)業(yè)升級、綠色低碳的風(fēng)口上。以長期主義深耕市場帶來的紅利，恰巧在對的時間慢慢釋放。
