以舊“煥”新，解碼普洛斯升級(jí)物流及產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的底層邏輯
發(fā)布時(shí)間：2023-05-24 新聞來(lái)源：中國(guó)物流與采購(gòu)雜志
如果說(shuō)產(chǎn)業(yè)之于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，猶如發(fā)動(dòng)機(jī)之于汽車，那么在全面推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的時(shí)代背景下，物流及產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施作為產(chǎn)業(yè)鏈的底盤(pán)，則是支持產(chǎn)業(yè)升級(jí)、推動(dòng)新經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要抓手。
5月19日開(kāi)業(yè)的普洛斯東莞新沙物流園（以下簡(jiǎn)稱“新沙物流園”），作為普洛斯拓展粵港澳大灣區(qū)網(wǎng)絡(luò)的一個(gè)旗艦項(xiàng)目，致力于成為服務(wù)粵港澳大灣區(qū)的大制造、大消費(fèi)的綜合供應(yīng)鏈服務(wù)基地。正如普洛斯資產(chǎn)中國(guó)區(qū)聯(lián)席總裁趙明琪所說(shuō)，“普洛斯積極投入粵港澳大灣區(qū)，致力于培育高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)集群、承載新經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)、帶動(dòng)更優(yōu)質(zhì)高效的民生服務(wù)，從而為地區(qū)發(fā)展持續(xù)貢獻(xiàn)新動(dòng)能。”
新沙物流園只是普洛斯一直以來(lái)積極響應(yīng)政府對(duì)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求，不斷完善物流及產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，從功能定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑開(kāi)發(fā)到運(yùn)營(yíng)管理，對(duì)供應(yīng)鏈產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行全方位升級(jí)，引入海內(nèi)外客戶，共同助力城市更新與產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展，服務(wù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的一個(gè)縮影。
近年來(lái)，圍繞智能制造、高科技、新能源汽車、新消費(fèi)、生物醫(yī)藥及冷鏈等新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，普洛斯已經(jīng)打造了眾多承載地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、助力城市更新發(fā)展的物流及產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施。僅在粵港澳大灣區(qū)，普洛斯就在深圳等9個(gè)城市，投資開(kāi)發(fā)了30余個(gè)物流園及產(chǎn)業(yè)園，資產(chǎn)管理面積約400萬(wàn)平方米。
“這座普洛斯于2019年收購(gòu)當(dāng)?shù)嘏f食品生產(chǎn)廠房，歷時(shí)兩年多建成的新沙物流園，在竣工時(shí)出租率就近90%。” 趙明琪告訴《中國(guó)物流與采購(gòu)》雜志。
新沙物流園緣何如此受市場(chǎng)歡迎？從外部來(lái)看，一是區(qū)位優(yōu)勢(shì)。新沙物流園所在的東莞市麻涌鎮(zhèn)，區(qū)位條件十分優(yōu)越，地處廣州與深圳連線的黃金走廊，坐擁兩座港口，是粵港澳大灣區(qū)內(nèi)核心物流樞紐之一。
二是較好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)?；浉郯拇鬄硡^(qū)聚集了中國(guó)八成的供應(yīng)鏈企業(yè)，擁有三百多個(gè)各具特色的產(chǎn)業(yè)集群，是供應(yīng)鏈產(chǎn)業(yè)升級(jí)的大本營(yíng)。趙明琪告訴《中國(guó)物流與采購(gòu)》雜志，粵港澳大灣區(qū)的跨境電商、汽車、冷鏈物流及通訊電子行業(yè)較為活躍，催生大量中高端物流及產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的需求。
而東莞市麻涌鎮(zhèn)作為華南最大的糧油產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和全國(guó)三大糧油加工基地之一，近年來(lái)加大力度培育以糧油為基礎(chǔ)的特色食品飲料產(chǎn)業(yè)集群，并以此推動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)高級(jí)化、產(chǎn)業(yè)鏈現(xiàn)代化，升級(jí)發(fā)展新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系。
從內(nèi)部來(lái)看，新沙物流園受客戶青睞，離不開(kāi)普洛斯對(duì)供應(yīng)鏈的深刻理解，與物流及產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)息息相關(guān)。
結(jié)合麻涌鎮(zhèn)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)需求，普洛斯在舊食品廠房原址基礎(chǔ)上重新定位——以食品供應(yīng)鏈和食品冷鏈為主、結(jié)合生產(chǎn)及物流服務(wù)的基地更新升級(jí)和規(guī)劃設(shè)計(jì)。
新沙物流園區(qū)總建筑面積近27萬(wàn)平方米，并建成了國(guó)內(nèi)市場(chǎng)稀缺且領(lǐng)先的4層雙盤(pán)道物流基礎(chǔ)設(shè)施。“雙盤(pán)道的設(shè)計(jì)，使客戶在每一層都具有足夠的停車、操作和回轉(zhuǎn)空間，能極大提升操作效率。”趙明琪說(shuō)。
趙明琪告訴《中國(guó)物流與采購(gòu)》雜志，“不僅是麻涌鎮(zhèn)，包括整個(gè)大灣區(qū)，普洛斯重點(diǎn)為生產(chǎn)性供應(yīng)鏈和生活消費(fèi)類供應(yīng)鏈企業(yè)，進(jìn)行重資產(chǎn)的物流及產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施投入，以保障園區(qū)選址、建筑規(guī)格及產(chǎn)業(yè)服務(wù)能夠?yàn)檫@兩大類的客群提供最佳的效率和最佳的操作場(chǎng)景，使其能在持續(xù)運(yùn)營(yíng)和供應(yīng)鏈的操作中得到最好的保障。”
新沙物流園不僅體現(xiàn)出普洛斯高水準(zhǔn)的園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)及開(kāi)發(fā)建設(shè)水平，還充分發(fā)揮出普洛斯在客戶資源、生態(tài)資源以及產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力上的優(yōu)勢(shì)，比如，園區(qū)的智慧化人車分流系統(tǒng)、屋頂將部署的光伏發(fā)電系統(tǒng)、計(jì)劃安裝的新能源充電樁和儲(chǔ)能系統(tǒng)、按客戶需求定制的倉(cāng)儲(chǔ)智能分揀RaaS（機(jī)器人即服務(wù)）等都綜合協(xié)同了普洛斯旗下不同業(yè)務(wù)平臺(tái)的解決方案。
不止是新沙物流園，近年來(lái)普洛斯投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的物流及產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施中，不乏老舊廠房改造和投資開(kāi)發(fā)在管園區(qū)的二次更新。
如在杭州，普洛斯把老舊食品廠改造成制造業(yè)和供應(yīng)鏈倉(cāng)庫(kù)整合的綜合項(xiàng)目；在北京，普洛斯順義汽車科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園舊址為老舊廠房，通過(guò)更新改造，成功引入新能源汽車產(chǎn)業(yè)；去年普洛斯啟動(dòng)的上海西北物流園更新升級(jí)項(xiàng)目，將其打造為專注于高端食品冷鏈和醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)的智慧供應(yīng)鏈園區(qū)……
對(duì)于老舊廠房改造升級(jí)項(xiàng)目，作為投資者的普洛斯有一套成熟的方法論。首先，承載產(chǎn)業(yè)升級(jí)需求。目前普洛斯的老舊廠房改造項(xiàng)目集中北上廣深等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，其土地更稀缺、土地價(jià)值更高。老舊廠房經(jīng)過(guò)更新改造，不僅能提高單位土地物業(yè)的容積率，而且通過(guò)精準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)定位、高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)與建造、完善的配套設(shè)施與產(chǎn)業(yè)服務(wù)，激發(fā)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的動(dòng)能與活力，成為推動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)的重要引擎。
其次，滿足客戶升級(jí)需求。從普洛斯的角度，對(duì)自己投資開(kāi)發(fā)在管的園區(qū)進(jìn)行二次更新，是普洛斯提升了服務(wù)能力和水平，在滿足現(xiàn)有客戶需求的同時(shí)，還能以吸引更多更有價(jià)值的客戶。
趙明琪舉例說(shuō)，20年前，普洛斯在上海開(kāi)發(fā)建設(shè)的國(guó)內(nèi)第一個(gè)物流基礎(chǔ)設(shè)施——上海西北物流園。而為了滿足電商零售、生鮮電商、連鎖餐飲、生物醫(yī)藥及第三方物流等行業(yè)客戶的綜合需求，普洛斯去年對(duì)這個(gè)該區(qū)域規(guī)模最大物流園，進(jìn)行升級(jí)改造，將實(shí)現(xiàn)從功能定位、設(shè)計(jì)理念、綠色建筑到智慧運(yùn)營(yíng)的全方位升級(jí)，樹(shù)立新一代智慧零碳園區(qū)標(biāo)桿。
這種項(xiàng)目改建思路，也體現(xiàn)在新沙物流園項(xiàng)目中。其建筑層高達(dá)49.4米，其中頂層的預(yù)留冷庫(kù)凈高達(dá)13米，可為冷鏈和自動(dòng)化設(shè)備部署升級(jí)提供充足的空間，從而實(shí)現(xiàn)空間利用率最大化，高效服務(wù)客戶的業(yè)務(wù)拓展需求。
對(duì)此，趙明琪進(jìn)一步解釋說(shuō)，現(xiàn)在很多產(chǎn)業(yè)需要投入大量自動(dòng)化、智能化設(shè)備，對(duì)立體空間的載貨量提出更高要求。新沙物流園單層十余米的挑高設(shè)計(jì)，極大提升了客戶在單位面積下倉(cāng)儲(chǔ)空間的利用率和載貨量。
第三，契合區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向?！吨袊?guó)物流與采購(gòu)》雜志注意到，2020年?yáng)|莞市發(fā)布的《東莞市“3+1”產(chǎn)業(yè)集群試點(diǎn)培育專項(xiàng)資金管理辦法》，將食品飲料產(chǎn)業(yè)集群培育作為推動(dòng)麻涌鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)高級(jí)化、產(chǎn)業(yè)鏈現(xiàn)代化、建設(shè)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系的重要支撐；支持企業(yè)利用存量閑置用地、廠房，通過(guò)出租、合作等方式提升土地使用效率，尋求合作進(jìn)行產(chǎn)業(yè)升級(jí)、技術(shù)改造、引進(jìn)新項(xiàng)目。
據(jù)趙明琪透露，新沙物流園將成為大灣區(qū)以食品餐飲生產(chǎn)、中央餐廚加工、配送貿(mào)易和冷鏈為主的新消費(fèi)產(chǎn)業(yè)基地和制造業(yè)供應(yīng)鏈中心。目前新沙物流園已經(jīng)吸引多家行業(yè)頭部企業(yè)入駐，其中不乏知名食品餐飲品牌、冷鏈物流及配套企業(yè)，這將助推當(dāng)?shù)靥厣称凤嬃袭a(chǎn)業(yè)集群培育與結(jié)構(gòu)性升級(jí)。
自疫情以來(lái)，加之復(fù)雜的國(guó)際環(huán)境，產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈的韌性與安全水平愈發(fā)受到關(guān)注。物流及產(chǎn)業(yè)鏈基礎(chǔ)設(shè)施作為產(chǎn)業(yè)鏈的底盤(pán)，助力產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈安全與穩(wěn)定，也是普洛斯升級(jí)物流及產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的內(nèi)在邏輯之一。
趙明琪直言，2018年后，物流地產(chǎn)行業(yè)從高速發(fā)展進(jìn)入到高質(zhì)量發(fā)展階段。對(duì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的投建和運(yùn)營(yíng)方來(lái)說(shuō)，在面對(duì)不同階段的國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展脈絡(luò)走向和區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，以及客戶群體性的周期性變化時(shí)，要保證資產(chǎn)在一個(gè)長(zhǎng)周期里具有良好的表現(xiàn)和帶來(lái)較好的效益，必須深入研究客戶，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)、供應(yīng)鏈和產(chǎn)業(yè)的變化。
保障消費(fèi)性產(chǎn)業(yè)鏈的穩(wěn)定也好，提升生產(chǎn)性供應(yīng)鏈的韌性也罷，普洛斯特別注重“鏈”的概念。趙明琪表示，我們必須理順以龍頭企業(yè)為中心的生產(chǎn)鏈條，區(qū)域市場(chǎng)的消費(fèi)供應(yīng)鏈條，以及產(chǎn)-銷-配的商品流通鏈條之后，才能因地制宜地提供差異化的服務(wù)，助力不同鏈條的提質(zhì)增效降本、安全穩(wěn)定。
以沈陽(yáng)為例，著眼于寶馬在當(dāng)?shù)仄嚠a(chǎn)業(yè)鏈中的引領(lǐng)地位和作用，普洛斯在寶馬沈陽(yáng)工廠周邊投資運(yùn)營(yíng)了多個(gè)與其產(chǎn)業(yè)鏈配套需求相匹配的產(chǎn)業(yè)園和物流園，比如普洛斯鐵西物流園、普洛斯環(huán)普沈陽(yáng)國(guó)際產(chǎn)業(yè)園等。這些普洛斯高標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施內(nèi)聚集了寶馬相關(guān)的大量汽車零部件和配套企業(yè)，通過(guò)提供完善的配套設(shè)施與產(chǎn)業(yè)服務(wù)，為沈陽(yáng)汽車產(chǎn)業(yè)鏈高效運(yùn)轉(zhuǎn)提供助力。
再比如，上海的普洛斯臨港保稅區(qū)物流園所在的洋山保稅港區(qū)，正從服務(wù)進(jìn)出口貿(mào)易轉(zhuǎn)向汽車和新能源儲(chǔ)能電池的產(chǎn)業(yè)鏈。這也是普洛斯接下來(lái)非常關(guān)注的領(lǐng)域。
不難看出，普洛斯在某一個(gè)城市或區(qū)域布局的物流及產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施，不局限于某一個(gè)企業(yè)、某一個(gè)環(huán)節(jié)，而是提供支撐當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的綜合性解決方案。這也必將助力保障產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈的安全、提升產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈的韌性。(本文刊載于《中國(guó)物流與采購(gòu)》雜志2023年第11期）
