實(shí)地調(diào)研！揭開(kāi)公募REITs運(yùn)營(yíng)面紗｜中國(guó)基金報(bào)調(diào)研報(bào)道
發(fā)布時(shí)間：2023-10-27 新聞來(lái)源：中國(guó)基金報(bào)
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近期，中金普洛斯REIT舉辦媒體開(kāi)放日，邀請(qǐng)多家財(cái)經(jīng)證券媒體實(shí)地調(diào)研走訪其底層資產(chǎn)，并與原始權(quán)益人及外部管理機(jī)構(gòu)普洛斯、基金管理人中金基金以及園區(qū)租戶(hù)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人交流探討。記者深入了解了普洛斯的資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)策略和最佳實(shí)踐，親身體驗(yàn)現(xiàn)代高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施的運(yùn)作，體會(huì)了產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)升級(jí)發(fā)展的重要性，并發(fā)表了一系列深度報(bào)道，與投資人分享，以饗讀者。
以下為中國(guó)基金報(bào)調(diào)研報(bào)道，經(jīng)授權(quán)轉(zhuǎn)載，略有刪節(jié)，版權(quán)歸中國(guó)基金報(bào)所有：
自首批公募REITs上市至今，中國(guó)公募REITs市場(chǎng)穩(wěn)健運(yùn)行已有兩年多時(shí)間。作為國(guó)內(nèi)首發(fā)+擴(kuò)募的“雙首批”公募REITs之一，“中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”(以下稱(chēng)“中金普洛斯 REIT”)的底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和未來(lái)發(fā)展規(guī)劃備受關(guān)注。
日前，記者實(shí)地調(diào)研了中金普洛斯REIT持有的其中兩個(gè)園區(qū)項(xiàng)目——普洛斯廣州保稅物流園和普洛斯增城物流園，并對(duì)園區(qū)內(nèi)代表租戶(hù)進(jìn)行訪談。通過(guò)“一線(xiàn)”探訪，公募REITs神秘面紗背后的底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)實(shí)況得以揭開(kāi)。各項(xiàng)倉(cāng)儲(chǔ)物流工作安全、有序、高效地進(jìn)行，忙碌的場(chǎng)景構(gòu)成了一幅生動(dòng)畫(huà)面。
我國(guó)基建公募REITs市場(chǎng)剛剛起步，具有廣闊空間。未來(lái)中金普洛斯REIT更好地盤(pán)活存量資產(chǎn)，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是基建投資帶來(lái)源頭活水。
普洛斯廣州保稅物流園和普洛斯增城物流園都位于廣州，是普洛斯在當(dāng)?shù)剡\(yùn)營(yíng)管理的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)園區(qū)中的范例。
其中，普洛斯廣州保稅物流園建成于2006-2008年，位于廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)西區(qū)的保稅區(qū)范圍內(nèi)，廣州保稅區(qū)的主入口處，區(qū)位條件優(yōu)越，出租率（截至2023年6月30日）達(dá)100%。保稅區(qū)內(nèi)擁有先進(jìn)的物流倉(cāng)儲(chǔ)，具有保稅倉(cāng)儲(chǔ)、保稅展示、保稅物流和保稅加工等多重功能，產(chǎn)業(yè)集聚度高，跨境保稅電商等產(chǎn)業(yè)氛圍較好。
普洛斯廣州保稅物流園“普洛斯的物流供應(yīng)鏈設(shè)施在中國(guó)市場(chǎng)主要服務(wù)兩大類(lèi)的客戶(hù)群體，一個(gè)是生產(chǎn)制造類(lèi)供應(yīng)鏈，另一個(gè)是生活消費(fèi)類(lèi)供應(yīng)鏈。” 普洛斯資產(chǎn)中國(guó)區(qū)聯(lián)席總裁趙明琪介紹，如果進(jìn)一步細(xì)分，電商類(lèi)企業(yè)又分為境內(nèi)電商和跨境電商，例如普洛斯廣州保稅物流園的租戶(hù)代表為一家跨境電商供應(yīng)鏈服務(wù)企業(yè)，主要服務(wù)于頭部電商平臺(tái)的進(jìn)口消費(fèi)品國(guó)際采購(gòu)業(yè)務(wù)。
在普洛斯員工及租戶(hù)代表的陪同下，記者進(jìn)入由該供應(yīng)鏈企業(yè)運(yùn)營(yíng)的國(guó)內(nèi)某頭部電商的華南區(qū)進(jìn)口保稅倉(cāng)儲(chǔ)中心。映入眼簾的是一幅繁忙畫(huà)面，多個(gè)包裹在傳送帶上移動(dòng)，它們將發(fā)往全國(guó)各地，承載著人們對(duì)各類(lèi)進(jìn)口商品的需求。工作人員們身著統(tǒng)一的制服，頭戴藍(lán)色的帽子，使用手持PDA，根據(jù)包裹上的地址和信息，迅速而準(zhǔn)確地將其分揀到相應(yīng)的傳輸帶上。內(nèi)部定制好的貨架、傳送設(shè)施井然有序，且配備安全通道指示、消防栓、火災(zāi)警報(bào)器、滅火器等消防用品。
普洛斯增城物流園則位于廣州增城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)，處于廣州“東進(jìn)”軸線(xiàn)上，周邊公共服務(wù)配套設(shè)施較完善。其于2011-2014年建成，周邊以工業(yè)園為主，工業(yè)集聚度高，汽車(chē)物流等產(chǎn)業(yè)氛圍濃厚。項(xiàng)目分為一期及二期，由6棟倉(cāng)庫(kù)及物業(yè)用房等配套組成。
普洛斯增城物流園
作為普洛斯增城物流園的租戶(hù)代表之一，普冷國(guó)際物流(上海)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“普冷”）是一家專(zhuān)注高品質(zhì)食品物流的冷鏈企業(yè)，業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)已覆蓋30個(gè)城市，39個(gè)網(wǎng)點(diǎn)（含自營(yíng)+外倉(cāng)），服務(wù)的客戶(hù)超過(guò)600家。普冷廣州增城物流中心即選址于普洛斯增城物流園。
據(jù)介紹，今年二季度，普冷新簽多個(gè)客戶(hù)，接連中標(biāo)多個(gè)知名商超便利店重大項(xiàng)目，為食品生產(chǎn)、流通和消費(fèi)提供安全、便捷、透明的冷鏈物流保障。此外，普冷成都龍泉驛庫(kù)二期、北京航港庫(kù)一期擴(kuò)建順利完工，深圳鹽田庫(kù)、東莞新沙庫(kù)、武漢東西湖庫(kù)、青島黃島庫(kù)等多個(gè)高標(biāo)冷庫(kù)按計(jì)劃建設(shè)中。
“第一次及每一次都把事情做對(duì)。”這是普冷廣州增城物流中心庫(kù)內(nèi)墻上的標(biāo)語(yǔ)，也是普冷一直以來(lái)的信念。記者穿戴好防寒衣服，跟隨普洛斯及租戶(hù)員工代表進(jìn)入普冷庫(kù)。庫(kù)內(nèi)分為冷凍區(qū)、冷藏區(qū)、變溫區(qū)、穿堂（備貨）區(qū)，其中冷藏區(qū)和穿堂區(qū)是工作人員活動(dòng)的主要區(qū)域，在這里完成冷鏈?zhǔn)澄锏姆謷桶b。
普冷廣州增城物流中心庫(kù)內(nèi)穿堂區(qū)
進(jìn)入溫度低至-25℃的冷凍庫(kù)，擺滿(mǎn)貨物的穿梭貨架令人眼前一亮。為保證庫(kù)內(nèi)溫度適宜，相關(guān)人員會(huì)定期按規(guī)定對(duì)溫控設(shè)備進(jìn)行維護(hù)、校驗(yàn)。
溫度為-25℃的普冷廣州增城物流中心冷庫(kù)內(nèi)
“民以食為天，冷庫(kù)的運(yùn)營(yíng)需要多方面加強(qiáng)規(guī)范。”普冷華南區(qū)總經(jīng)理鄭李輝介紹，“例如是否具有與其貯存的冷藏冷凍食品品種、數(shù)量相適應(yīng)的設(shè)施設(shè)備；是否保持場(chǎng)所環(huán)境整潔以及貯存場(chǎng)所、裝卸食品的容器、工具和設(shè)備是否清潔衛(wèi)生并定期開(kāi)展消毒等，都是要落實(shí)主體責(zé)任的問(wèn)題。”
值得一提的是，普洛斯借助物聯(lián)網(wǎng)、計(jì)算機(jī)視覺(jué)等新一代信息技術(shù)，構(gòu)建資產(chǎn)數(shù)字化底盤(pán)，以智能化應(yīng)用系統(tǒng)平臺(tái)為支撐，全面提高基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)效率。低碳化是園區(qū)的另一特色，普洛斯增城物流園已部署屋頂光伏發(fā)電設(shè)施，由普洛斯旗下普楓新能源投資開(kāi)發(fā)。
“現(xiàn)在有些冷鏈設(shè)施設(shè)備如果使用時(shí)間到8年以上、10年以上，使用時(shí)的能耗非常高，這個(gè)時(shí)候我們會(huì)幫客戶(hù)做節(jié)能減排，比如做碳管理、部署屋頂光伏發(fā)電系統(tǒng)、儲(chǔ)能等，這些也是我們現(xiàn)在正在推行的。”普洛斯華南區(qū)相關(guān)運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人說(shuō)道。
普冷廣州增城物流中心庫(kù)內(nèi)
截至目前，普洛斯在華南區(qū)運(yùn)營(yíng)有35個(gè)物流園和產(chǎn)業(yè)園，主要是分布在廣東、廣西和海南3個(gè)省的 12個(gè)地區(qū)市場(chǎng)，資產(chǎn)管理規(guī)模約為250億元。
普洛斯華南區(qū)相關(guān)運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人士表示，華南區(qū)域客戶(hù)的類(lèi)型清晰，其中體量最大的電商零售占據(jù)華南近半壁江山。在傳統(tǒng)的快遞物流行業(yè)之外，電商零售、冷鏈（食品及醫(yī)藥）、生活時(shí)尚、汽車(chē)等行業(yè)的客戶(hù)隨著需求的增多、租賃面積也在增長(zhǎng)，在普洛斯客戶(hù)類(lèi)型中排在了前幾名。
“汽車(chē)產(chǎn)業(yè)也是華南區(qū)域市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)所在。華南區(qū)服務(wù)汽車(chē)及零配件客戶(hù)的面積將近有25萬(wàn)平米，占了我們整個(gè)租賃面積的15%。其中，某全球知名汽車(chē)客戶(hù)在中國(guó)有三個(gè)進(jìn)口基地，其中位于華南的進(jìn)口基地就選在普洛斯園區(qū)，也就意味著你看路上跑的該品牌車(chē)，四臺(tái)里可能有一臺(tái)就是從我們園區(qū)里開(kāi)出去的。”該負(fù)責(zé)人士舉例道。
此次調(diào)研的兩大高水準(zhǔn)運(yùn)作園區(qū)，是中金普洛斯REIT項(xiàng)目底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)狀況的縮影。整體來(lái)看，在上市兩年多以來(lái)，中金普洛斯 REIT憑借對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)管理取得較佳的運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)，底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長(zhǎng)。
據(jù)介紹，中金普洛斯REIT底層資產(chǎn)整體出租率保持在90%左右，租金則保持在穩(wěn)步增長(zhǎng)水平，整體表現(xiàn)良好。
“站在長(zhǎng)期投資的角度來(lái)看，REITs的分紅能力是關(guān)鍵。”截至今年9月份，中金普洛斯REIT合計(jì)完成了5次分紅，累計(jì)金額達(dá)到5.8億。普洛斯資本運(yùn)營(yíng)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“就上半年而言，我們可供分配金額達(dá)到了1.7億元，租金和管理費(fèi)的整體收入接近2億，息稅折舊攤銷(xiāo)前凈利率為70.89%，期末的平均出租率維持在90%左右?？傮w而言，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)表現(xiàn)處于健康平穩(wěn)的狀態(tài)。”
平穩(wěn)運(yùn)作背后，離不開(kāi)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)上的精耕細(xì)作。據(jù)趙明琪介紹，為保持出租率和租金水平的穩(wěn)定性，普洛斯采取了一系列舉措。首先，普洛斯和一些大客戶(hù)建立了非常長(zhǎng)期的合作關(guān)系，普洛斯的物流基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)目前覆蓋了國(guó)內(nèi)70個(gè)城市，資產(chǎn)面積近5,000萬(wàn)平方米。
“很多網(wǎng)絡(luò)化客戶(hù)需要快速覆蓋市場(chǎng)的時(shí)候，都會(huì)來(lái)跟普洛斯溝通起網(wǎng)計(jì)劃。我們能夠支持很多大型客戶(hù)在短期之內(nèi)完成整個(gè)物流網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)和基地建設(shè)，這是普洛斯的顯著優(yōu)勢(shì)所在。”她說(shuō)道，“大型企業(yè)客戶(hù)通常提前3-5年來(lái)和我們分享新的發(fā)展規(guī)劃以及基地建設(shè)的中期規(guī)劃，因此我們通常會(huì)為支持客戶(hù)的下一步發(fā)展做好準(zhǔn)備。”
此外，針對(duì)行業(yè)和客戶(hù)的風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)，讓普洛斯有能力找到優(yōu)質(zhì)的企業(yè)，發(fā)展成自己的客戶(hù)，同時(shí)辨別一些有風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)。“對(duì)于一些處于早期階段的客戶(hù)，如果我們認(rèn)為這個(gè)行業(yè)賽道非常有潛力，都會(huì)給予客戶(hù)發(fā)展上的支持，然后作為陪跑型的伙伴來(lái)支持他們的成長(zhǎng)和發(fā)展，如新能源企業(yè)。”她進(jìn)一步說(shuō)道。
從普洛斯角度來(lái)說(shuō)，在做公募REITs之前，資產(chǎn)證券化更多的是通過(guò)私募基金開(kāi)始的，普洛斯全球資產(chǎn)在管規(guī)模約1,250億美元，覆蓋了17個(gè)國(guó)家，與國(guó)際、國(guó)內(nèi)主流的主權(quán)基金、保險(xiǎn)公司、大型投資機(jī)構(gòu)，都有比較友好和長(zhǎng)期的合作。
普洛斯有開(kāi)發(fā)基金、增值基金、收益基金等不同的基金策略，在進(jìn)入公募REITs領(lǐng)域的時(shí)候，普洛斯在運(yùn)營(yíng)管理、風(fēng)控管理、合規(guī)管理等方面已經(jīng)建立了完整的管理體系，是一個(gè)順暢的發(fā)展過(guò)程。
擴(kuò)募是REITs的生命力，能夠支撐REITs市場(chǎng)向深度、廣度發(fā)展。在6月完成擴(kuò)募后，中金普洛斯REIT新購(gòu)入普洛斯位于山東青島、廣東江門(mén)、重慶的3處倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)。
中金普洛斯REIT擴(kuò)募之后，其基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)合計(jì)將由10個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)物流園組成，分布于京津冀、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)、粵港澳大灣區(qū)和成渝經(jīng)濟(jì)圈，建筑面積合計(jì)約115.66萬(wàn)平方米，將有力地承載和支持所在地區(qū)的民生及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，通過(guò)納入更多具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)活力與成長(zhǎng)潛力的資產(chǎn)，吸收一線(xiàn)城市及強(qiáng)二線(xiàn)城市的外溢效應(yīng)，拓展中金普洛斯REIT持有的倉(cāng)儲(chǔ)物流園輻射范圍，形成全國(guó)網(wǎng)絡(luò)化布局。
普洛斯REIT旗下資產(chǎn)——普洛斯北京空港物流園（上）和普洛斯順德物流園（下）
不僅如此，擴(kuò)募還有助于進(jìn)一步分散資產(chǎn)組合地域風(fēng)險(xiǎn)，有利于整體基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)。擴(kuò)募帶來(lái)的基金規(guī)模的增加及新投資者的引入，將有助于提升基金的二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性，為投資者創(chuàng)造更多收益。
談及兩年多對(duì)資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的體會(huì)，趙明琪直言，中金普洛斯REIT的上市和擴(kuò)募過(guò)程總體都比較順利。作為國(guó)家發(fā)改委和證監(jiān)會(huì)推出的新的金融產(chǎn)品，公募REITs在短短的兩年的時(shí)間內(nèi)能夠達(dá)到將近1000億的資產(chǎn)規(guī)模，發(fā)展速度非常快。普洛斯作為一家市場(chǎng)化主體，從最早開(kāi)始做首募到擴(kuò)募，作為原始權(quán)益人以及資產(chǎn)外部管理機(jī)構(gòu)積極參與，力爭(zhēng)為推動(dòng)公募REIT市場(chǎng)的發(fā)展也做出自己的貢獻(xiàn)。
“公募REITs的推出恰逢其時(shí)，鼓勵(lì)更多企業(yè)著眼于長(zhǎng)期，從運(yùn)營(yíng)端和管理端體現(xiàn)自己的價(jià)值，而不是僅僅從資產(chǎn)升值的角度出發(fā)。”她說(shuō)到，“這對(duì)于從高速增長(zhǎng)邁向高質(zhì)量發(fā)展的中國(guó)市場(chǎng)非常重要。未來(lái)我們希望時(shí)機(jī)適宜的情況下能夠納入更多的資產(chǎn)量，產(chǎn)品規(guī)模繼續(xù)發(fā)展壯大。”
現(xiàn)在實(shí)現(xiàn)擴(kuò)募以后，市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入首發(fā)+擴(kuò)募的雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展期。作為原始權(quán)益人，跟REITs底層項(xiàng)目的合作還會(huì)有哪些創(chuàng)新的方面？
趙明琪表示，“從我們的期待而言，主要還是國(guó)內(nèi)REITs的擴(kuò)募機(jī)制創(chuàng)新，能進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)流程化或者常態(tài)化發(fā)展。”
我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs起步相對(duì)較晚，目前仍處于發(fā)展的初級(jí)階段。海外成熟市場(chǎng)的諸多經(jīng)驗(yàn)都具有一定借鑒價(jià)值，有利于推動(dòng)公募REITs市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
其一是重視發(fā)展多層次的投資者結(jié)構(gòu)。普洛斯在REITs方面具有豐富的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，是業(yè)績(jī)表現(xiàn)一流的物流基礎(chǔ)設(shè)施投資信托基金普洛斯J-REIT的發(fā)起人和管理者。普洛斯J-REIT從2012年在東京證券交易所上市以來(lái)，已經(jīng)完成了11次擴(kuò)募，目前已有93個(gè)資產(chǎn), 并已成為日本最大的物流基礎(chǔ)設(shè)施J-REITs之一。普洛斯J-REIT也被納入MSCI全球標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)，該指數(shù)被國(guó)際基金公司廣泛用作全球證券投資組合的業(yè)績(jī)基準(zhǔn)。
“第11次擴(kuò)募之后，普洛斯J-REIT引進(jìn)了高凈值個(gè)人投資人。未來(lái)我們也希望中金普洛斯REIT投資人結(jié)構(gòu)朝更多元化發(fā)展。”普洛斯資本運(yùn)營(yíng)相關(guān)負(fù)責(zé)人展望道。
其二是優(yōu)化公募REITs信息披露制度。在做公募REITs之前，資產(chǎn)證券化更多的是通過(guò)私募基金開(kāi)始的，普洛斯亦是如此。私募團(tuán)隊(duì)就是一對(duì)一的對(duì)投資人進(jìn)行交流，但公募有上萬(wàn)個(gè)投資人，如何更好地向他們披露底層資產(chǎn)的信息？
“我們借鑒了普洛斯J—REIT的處理模式，一是建立中金普洛斯REIT的官網(wǎng)，所以現(xiàn)在投資者通過(guò)普洛斯REIT官網(wǎng)可以第一時(shí)間獲取這些底層資產(chǎn)的最新運(yùn)營(yíng)情況；二是我們?cè)O(shè)立了一個(gè)投資人的管理郵箱，可以通過(guò)郵箱發(fā)送需求，我們會(huì)在可披露范圍內(nèi)及時(shí)回復(fù)。” 上述普洛斯資本運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人表示。
歸根結(jié)底，正如趙明琪所言，底層資產(chǎn)本身的良性運(yùn)營(yíng)，是支撐REITs市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的重要因素，也是讓市場(chǎng)的投資人，包括機(jī)構(gòu)投資人和個(gè)人投資人在內(nèi)對(duì)產(chǎn)品抱有信心的基礎(chǔ)。“未來(lái)對(duì)資產(chǎn)管理人和原始權(quán)益人的要求會(huì)進(jìn)一步提高，市場(chǎng)將檢驗(yàn)兩者的能力和資歷，市場(chǎng)良性驅(qū)動(dòng)下公募REITs產(chǎn)品將走向成熟。”
（作者：中國(guó)基金報(bào)記者 張燕北 ）
