實(shí)探倉儲(chǔ)物流園區(qū)，感知經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇脈動(dòng)｜中國證券報(bào)調(diào)研報(bào)道
發(fā)布時(shí)間：2023-10-18
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近期，中金普洛斯REIT舉辦媒體開放日，邀請(qǐng)多家財(cái)經(jīng)證券媒體實(shí)地調(diào)研走訪其底層資產(chǎn)，并與原始權(quán)益人及外部管理機(jī)構(gòu)普洛斯、基金管理機(jī)構(gòu)中金基金以及園區(qū)租戶企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人交流探討。記者深入了解了普洛斯的資產(chǎn)管理運(yùn)營策略和最佳實(shí)踐，親身體驗(yàn)現(xiàn)代高標(biāo)倉儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施的運(yùn)作，體會(huì)了產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)升級(jí)發(fā)展的重要性，并發(fā)表了一系列深度報(bào)道，與投資人分享，以饗讀者。
以下為中國證券報(bào)調(diào)研報(bào)道，版權(quán)歸中國證券報(bào)所有，內(nèi)容略有刪節(jié)：
穩(wěn)步徐行，首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市已兩年有余。兩年多以來，產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量和規(guī)模不斷增長，也涌現(xiàn)諸多新變化，為公募REITs的成長畫上濃墨重彩的一筆。
中金普洛斯REIT是國內(nèi)首發(fā)+擴(kuò)募的“雙首批”公募REITs之一，日前，中國證券報(bào)記者實(shí)地探訪中金普洛斯REIT持有的底層資產(chǎn)（倉儲(chǔ)物流園）——普洛斯增城物流園和普洛斯廣州保稅物流園，用腳步感受產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的脈動(dòng)。
上半年，倉儲(chǔ)物流租賃市場整體趨緩，不過，中金普洛斯REIT首次募集投資的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)出租率持續(xù)穩(wěn)定在90%以上。
普洛斯資產(chǎn)中國區(qū)聯(lián)席總裁趙明琪告訴中國證券報(bào)記者，“底層資產(chǎn)的良性運(yùn)營是支撐公募REITs市場可持續(xù)發(fā)展的重要因素，未來，公募REITs市場對(duì)資產(chǎn)管理人和原始權(quán)益人的要求會(huì)進(jìn)一步提高。我們希望公募REITs發(fā)展速度能更快一些，未來如果有機(jī)會(huì)希望能夠持續(xù)擴(kuò)募，進(jìn)而納入更多的資產(chǎn)量，做大產(chǎn)品規(guī)模。”
每天清晨伊始，一輛輛冷鏈運(yùn)輸車不斷進(jìn)出普洛斯增城物流園區(qū)，從“最初一公里”到“最后一公里”始終保鮮，將各類食品及時(shí)送入大型超市和千家萬戶，滿足民眾“舌尖上的需求”。
普洛斯增城物流園位于廣東省廣州市增城區(qū)荔新九路1號(hào)，可租賃面積11.28萬平方米，現(xiàn)作為倉儲(chǔ)物流及配套使用，為中金普洛斯REIT持有的底層資產(chǎn)之一。截至上半年末，該園區(qū)出租率達(dá)94.67%。
中國證券報(bào)記者在普洛斯增城物流園現(xiàn)場看到，該園區(qū)由6棟倉庫及物業(yè)用房等配套組成，租戶類型多樣，冷鏈企業(yè)聚集是一大特色。記者走訪其中一家入駐園區(qū)的冷鏈企業(yè)租戶普冷國際物流（上海）有限公司，該企業(yè)倉庫前不時(shí)有冷鏈運(yùn)輸車停靠。
“冷鏈對(duì)時(shí)效要求相當(dāng)高，出庫后48小時(shí)以內(nèi)必須送達(dá)客戶。”普冷國際物流（上海）有限公司華南管理區(qū)總經(jīng)理鄭李輝告訴中國證券報(bào)記者，選擇將公司廣州增城物流中心設(shè)在園區(qū)內(nèi)的一個(gè)重要原因在于園區(qū)附近5公里內(nèi)有多個(gè)高速路口，優(yōu)越的地理位置和交通條件保障了食品的新鮮送達(dá)。
普冷廣州增城物流中心冷庫內(nèi)
普冷廣州增城物流中心的倉庫主要由冷凍區(qū)、變溫區(qū)、冷藏區(qū)和穿堂（備貨區(qū)）組成。中國證券報(bào)記者進(jìn)入冷庫后發(fā)現(xiàn)，這里的最低溫度在-25℃以下甚至更低，貨品包括海鮮、牛排、冰淇淋等，不同貨品分開儲(chǔ)存，且儲(chǔ)存溫區(qū)不一，搬運(yùn)采用機(jī)器全自動(dòng)化形式。“從-18℃降到-25℃，溫度每低一度能耗要高約10%，但是為了滿足客戶不同貨品對(duì)溫度不同的要求，我們始終嚴(yán)格把控溫度。”鄭李輝進(jìn)一步稱。
普洛斯增城物流園配備了屋頂光伏發(fā)電系統(tǒng)
值得一提的是，在我國實(shí)施碳達(dá)峰、碳中和戰(zhàn)略背景下，在走訪過程中中國證券報(bào)記者發(fā)現(xiàn)普洛斯增城物流園區(qū)也在量身打造適合自身的節(jié)能減排方式，以助力企業(yè)實(shí)現(xiàn)低碳運(yùn)營。普洛斯相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“在冷鏈這一塊我們也兼并融合了一些服務(wù)，會(huì)幫助客戶做節(jié)能減排，比如做碳管理、配置屋頂光伏發(fā)電系統(tǒng)和儲(chǔ)能等。”
與此同時(shí)，中金普洛斯REIT持有的普洛斯廣州保稅物流園也是一派繁忙景象：貨車來往不息，工作人員忙著裝貨卸貨。園區(qū)內(nèi)一家跨境電商企業(yè)倉儲(chǔ)運(yùn)營人員現(xiàn)場介紹，該企業(yè)日均至少有20輛保稅車駛出園區(qū)，致力于準(zhǔn)時(shí)把各類進(jìn)口貨物送到消費(fèi)者手上。
“普洛斯廣州保稅物流園目前是滿租狀態(tài)，租約也較為穩(wěn)定。為了維持穩(wěn)定的租約，我們招商運(yùn)營團(tuán)隊(duì)往往會(huì)前置續(xù)約流程。”普洛斯華南區(qū)相關(guān)運(yùn)營負(fù)責(zé)人稱。
普洛斯華南兩個(gè)倉儲(chǔ)物流園的運(yùn)營狀態(tài)一定程度上反映了中金普洛斯REIT底層資產(chǎn)的質(zhì)量。公開數(shù)據(jù)顯示，上半年，中金普洛斯REIT首次募集投資的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)出租率持續(xù)穩(wěn)定在90%以上。
普洛斯增城物流園
不過，今年以來多只公募REITs產(chǎn)品出現(xiàn)重要租戶退租的突發(fā)情況，引發(fā)市場廣泛關(guān)注。
對(duì)此，趙明琪認(rèn)為：“持續(xù)為投資人提供比較穩(wěn)定的回報(bào)是我們追求的目標(biāo)，這意味著我們追求的是資產(chǎn)運(yùn)營的穩(wěn)定性，而不是某一個(gè)具體租戶的穩(wěn)定性。作為專業(yè)的資產(chǎn)管理人，我們有義務(wù)進(jìn)一步做好主動(dòng)管理。以中金普洛斯REIT為例，我們長期密切關(guān)注各個(gè)賽道的具體表現(xiàn)，開發(fā)了針對(duì)不同行業(yè)和客戶的風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)，這讓我們有能力找到優(yōu)質(zhì)的企業(yè)，同時(shí)辨別一些有風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)。”
在趙明琪看來，倉儲(chǔ)物流園區(qū)投資運(yùn)營商與企業(yè)租戶的關(guān)系，不是簡單的租賃關(guān)系，而是雙方需要攜手共同成長，即根據(jù)企業(yè)的未來業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃，提供一攬子的倉儲(chǔ)物流服務(wù)方案，助力企業(yè)實(shí)現(xiàn)業(yè)績高成長的同時(shí)分享企業(yè)發(fā)展紅利，這樣倉儲(chǔ)物流園的租金收入將變得更加穩(wěn)健持續(xù)。
自2020年4月試點(diǎn)啟動(dòng)以來，我國公募REITs市場快速發(fā)展。作為首發(fā)+擴(kuò)募的“雙首批”公募REITs之一，擴(kuò)募后，中金普洛斯REIT底層資產(chǎn)已擴(kuò)充至10個(gè)倉儲(chǔ)物流園，分布于京津冀、長三角、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)、粵港澳大灣區(qū)和成渝經(jīng)濟(jì)圈。
普洛斯REIT首批擴(kuò)募資產(chǎn)——普洛斯江門鶴山物流園
中金普洛斯REIT基金經(jīng)理陳茸茸表示，之所以選擇這些倉儲(chǔ)物流園，一是希望通過納入具有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)活力與成長潛力的城市倉儲(chǔ)物流園區(qū)，進(jìn)一步分散REITs底層資產(chǎn)組合的區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)。二是希望借助不同區(qū)域倉儲(chǔ)物流園的協(xié)同效應(yīng)，進(jìn)一步提升REITs底層資產(chǎn)的營收能力與業(yè)務(wù)穩(wěn)健性。
“擴(kuò)募達(dá)到了我們預(yù)期的效果，未來時(shí)機(jī)適宜、在監(jiān)管機(jī)構(gòu)允許的范疇內(nèi)，我們希望能夠持續(xù)擴(kuò)募，納入更多的資產(chǎn)量。”趙明琪稱。
展望未來，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公募REITs的高質(zhì)量發(fā)展，一方面，離不開長線資金的支持，公募REITs需進(jìn)一步豐富投資者結(jié)構(gòu)。另一方面，公募REITs產(chǎn)品也需要“苦練內(nèi)功”，在底層資產(chǎn)良性運(yùn)營的同時(shí)做好信息披露和投資者溝通。“基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)類型、原始權(quán)益人主體、投資者群體有望進(jìn)一步拓展，多層次REITs市場建設(shè)將持續(xù)推進(jìn)。”陳茸茸說。
中國證券報(bào)記者注意到，此前，上交所發(fā)布優(yōu)化公募REITs發(fā)行交易機(jī)制有關(guān)工作安排的通知稱，將進(jìn)一步推動(dòng)擴(kuò)大基金中的基金（FOF）參與投資公募REITs；配合中國證監(jiān)會(huì)持續(xù)推動(dòng)社保基金、養(yǎng)老金、企業(yè)年金、公募基金等機(jī)構(gòu)投資者參與投資。
同時(shí)，上交所還就產(chǎn)業(yè)園和倉儲(chǔ)物流類REITs的臨時(shí)報(bào)告披露提出了若干建議，其中包括結(jié)合資產(chǎn)類型特點(diǎn)，細(xì)化相關(guān)信息披露規(guī)范，引導(dǎo)基金管理人、運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)在運(yùn)營指標(biāo)出現(xiàn)大幅下滑，或者重要現(xiàn)金流提供方提前退租時(shí)，及時(shí)披露臨時(shí)報(bào)告等。
