物流不動(dòng)產(chǎn)“強(qiáng)運(yùn)營(yíng)”：深入IFM 以服務(wù)助力產(chǎn)業(yè)升級(jí)
發(fā)布時(shí)間：2023-03-06 新聞來源：《現(xiàn)代物流》雜志
導(dǎo)語(yǔ)
普洛斯是中國(guó)物流不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)中的耀眼明星之一。圍繞產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施，打造運(yùn)營(yíng)服務(wù)價(jià)值鏈，普洛斯正力爭(zhēng)讓旗下普洛斯ASP成為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)行業(yè)的引領(lǐng)者。
普洛斯中國(guó)高級(jí)副總裁、普洛斯資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)ASP總裁 羅澍
1打造產(chǎn)業(yè)服務(wù)價(jià)值鏈
秉承長(zhǎng)期主義，普洛斯深耕產(chǎn)業(yè)，以此洞悉并迎接市場(chǎng)變化。后疫情時(shí)代，中國(guó)國(guó)內(nèi)物流不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入加速?gòu)?fù)蘇階段，普洛斯中國(guó)高級(jí)副總裁、普洛斯資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)ASP（全文簡(jiǎn)稱：普洛斯ASP）總裁羅澍，從近期對(duì)40余個(gè)在管物流園區(qū)的考察走訪中也印證了這一點(diǎn)：業(yè)主們總體來說對(duì)中國(guó)物流市場(chǎng)的前景信心增強(qiáng)。
普洛斯聚焦于物流供應(yīng)鏈、大數(shù)據(jù)、新能源三個(gè)領(lǐng)域，以基礎(chǔ)設(shè)施為底盤，打造產(chǎn)業(yè)服務(wù)生態(tài)，通過所服務(wù)客戶的不斷豐富，不斷提升自身的產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力和價(jià)值。
隨著客戶需求和產(chǎn)業(yè)政策的不斷演化，物流倉(cāng)儲(chǔ)早就不僅僅是一個(gè)物理空間，而是成為了承載客戶運(yùn)營(yíng)和供應(yīng)鏈布局的核心節(jié)點(diǎn)，其中作為產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的物流園區(qū)亦在同步升級(jí)，加快向智慧零碳的方向發(fā)展。此外，在二三線城市群中，也有一些物流園區(qū)在運(yùn)營(yíng)上面臨著由于產(chǎn)業(yè)定位不明、與產(chǎn)業(yè)融合不足而導(dǎo)致的空置率高，管理手段不足導(dǎo)致的人車調(diào)度困難，因此整體投入產(chǎn)出效益低，而這也意味著，下沉市場(chǎng)的資產(chǎn)價(jià)值尚有提升空間。
基于中國(guó)市場(chǎng)的發(fā)展前景，普洛斯為積極參與物流不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)不斷增長(zhǎng)的新時(shí)代“感到興奮”；而且作為行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者，普洛斯一直創(chuàng)新進(jìn)取，以期帶給客戶及行業(yè)更多價(jià)值與貢獻(xiàn)。與此同時(shí)，普洛斯投資與運(yùn)營(yíng)相結(jié)合的實(shí)力和成績(jī)也越來越受到投資人的認(rèn)可。
上海普洛斯寶山物流園
專注資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的普洛斯ASP
資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理本質(zhì)是以新的信息技術(shù)為手段，以智能化應(yīng)用系統(tǒng)平臺(tái)為支撐，將人、車、貨、物等全面感知、數(shù)字連接并深度融合，重配整合園區(qū)資源并達(dá)到各方利益最大化，實(shí)現(xiàn)綠色高效、業(yè)務(wù)增值、鏈?zhǔn)叫б妗⑸鷳B(tài)協(xié)同，最終達(dá)成可持續(xù)發(fā)展。
“實(shí)際上，普洛斯ASP是普洛斯旗下的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理板塊，作為一個(gè)服務(wù)平臺(tái)，普洛斯ASP不僅服務(wù)普洛斯的園區(qū)，同時(shí)還承載一個(gè)特別的使命，即將普洛斯多年來沉淀的園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，面向行業(yè)輸出，以服務(wù)更多外部的物流、工業(yè)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)主。”羅澍介紹道。
具體而言，普洛斯ASP將科技與資產(chǎn)管理相結(jié)合，形成了完整的解決方案，并通過在中國(guó)80多個(gè)城市超過4,000萬平方米面積的園區(qū)內(nèi)多個(gè)層面進(jìn)行應(yīng)用，驗(yàn)證了該業(yè)務(wù)在助力園區(qū)管理和客戶運(yùn)營(yíng)降本增效，最終提升資產(chǎn)品質(zhì)和價(jià)值方面的成效。
普洛斯ASP現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)圖
2普洛斯ASP夯實(shí)“內(nèi)功”
區(qū)別于傳統(tǒng)物流不動(dòng)產(chǎn)的物業(yè)，普洛斯ASP具備領(lǐng)先于同行的科技運(yùn)營(yíng)能力，立足園區(qū)人、車、貨、設(shè)施、設(shè)備、空間、資金、能源的運(yùn)營(yíng)維護(hù)八大要素，圍繞從規(guī)劃期、建設(shè)期、運(yùn)營(yíng)期到處置期的資產(chǎn)全生命周期，構(gòu)建起多層次的服務(wù)體系與資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力。
客戶類型廣泛
羅澍表示：“目前，普洛斯ASP服務(wù)的資產(chǎn)業(yè)主類型多樣，除了普洛斯自建園區(qū)，還包括品牌企業(yè)自建園區(qū)、合作伙伴或地方政府投資公司規(guī)劃建設(shè)的園區(qū)，以及其他投資人持有的園區(qū)等多種類型。”
首先，除普洛斯自有園區(qū)外，一些品牌方因?yàn)闃I(yè)務(wù)的擴(kuò)大可能自建物流園，由于客戶并非專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)或園區(qū)運(yùn)營(yíng)者，對(duì)該領(lǐng)域的專業(yè)能力可能有所欠缺，借助普洛斯ASP管理項(xiàng)目，能夠讓其專注于核心業(yè)務(wù)，雙方更有效地發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)。
其次，地方政府投資主體為拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，也會(huì)承接部分樞紐型的物流項(xiàng)目，而且這種項(xiàng)目往往體量較大，如果在項(xiàng)目策劃施工前沒有豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)指導(dǎo)，可能會(huì)走彎路。因此，普洛斯ASP與這類投資人及業(yè)主方合作，及早切入，輸出從規(guī)劃、定位等前期介入開始的完備的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。
此外，普洛斯ASP還可以根據(jù)不同的業(yè)主要求，嵌入自身已開發(fā)的智慧運(yùn)營(yíng)服務(wù)產(chǎn)品，從智慧化道閘、場(chǎng)站管理，到園區(qū)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)托管服務(wù)，所面向的業(yè)主類型偏集中于下沉市場(chǎng)的業(yè)主，此外還有在中國(guó)國(guó)內(nèi)持有產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的其他基金投資人等。
普洛斯ASP現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)圖
“科技運(yùn)營(yíng)”理念
“科技運(yùn)營(yíng)”理念貫通于普洛斯ASP資產(chǎn)管理的方方面面。普洛斯ASP運(yùn)用1+N智慧管理模式，即一個(gè)運(yùn)營(yíng)中心+N個(gè)現(xiàn)場(chǎng)/客戶高效協(xié)同管理。其中，運(yùn)營(yíng)中心可以實(shí)時(shí)掌握?qǐng)@區(qū)信息，基于數(shù)據(jù)精準(zhǔn)決策。通過現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)數(shù)字化連通業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，整合園區(qū)運(yùn)營(yíng)流程體系，實(shí)現(xiàn)對(duì)園區(qū)現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理的標(biāo)準(zhǔn)化、可視化、智能化。
“比如對(duì)園區(qū)管理的可視化，氣象災(zāi)情防控的智能化等，在過去已經(jīng)發(fā)揮了非常大的作用。在此前的臺(tái)風(fēng)天氣，通過我們自研的氣象災(zāi)害云防控智能系統(tǒng)，使當(dāng)時(shí)受影響的普洛斯多個(gè)園區(qū)同步事先做好防范工作，實(shí)現(xiàn)預(yù)案和防控管理閉環(huán)，有力保障了園區(qū)財(cái)產(chǎn)和人身安全。”羅澍舉例道。
此外，基于普洛斯在新的智能物流設(shè)備，以及光伏儲(chǔ)能、商用車無人駕駛技術(shù)等方面的股權(quán)投資，羅澍認(rèn)為普洛斯ASP能夠幫助這些前沿科技與實(shí)際場(chǎng)景結(jié)合，進(jìn)行落地及驗(yàn)證，助力科技公司進(jìn)一步完善前沿技術(shù)、打磨產(chǎn)品和業(yè)務(wù)模式，最終應(yīng)用到園區(qū)運(yùn)營(yíng)和業(yè)務(wù)場(chǎng)景，進(jìn)一步為業(yè)主及企業(yè)客戶實(shí)現(xiàn)降本增效。
普洛斯ASP氣象災(zāi)害云防控系統(tǒng)
3IFM呈現(xiàn)獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力
基于目前市場(chǎng)在智能物流、節(jié)能減排、冷鏈等幾方面的發(fā)展趨勢(shì)，普洛斯ASP當(dāng)下的優(yōu)勢(shì)越來越多地體現(xiàn)在：利用普洛斯的產(chǎn)業(yè)生態(tài)資源為客戶提供IFM（integrated facility management，綜合設(shè)施管理）解決方案。
羅澍表示，一些物流產(chǎn)業(yè)園講究標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；?、網(wǎng)絡(luò)化的運(yùn)營(yíng)方式，因?yàn)椴徽撌峭顿Y人持有的物流園區(qū)，還是品牌自建園區(qū)，如果只是孤零零的存在，很難支持客戶形成物流運(yùn)營(yíng)體系化的布局，也難以實(shí)現(xiàn)園區(qū)運(yùn)營(yíng)上的突破。
從運(yùn)營(yíng)場(chǎng)景來看，不像傳統(tǒng)倉(cāng)庫(kù)只有貨架、叉車等設(shè)備，如今有琳瑯滿目的智能化設(shè)備，包括制冷機(jī)組，這些設(shè)備的本身價(jià)值很高，需要更專業(yè)的服務(wù)商進(jìn)行管理。因此，IFM綜合設(shè)施管理能力也是普洛斯ASP相較普通物業(yè)的主要差異點(diǎn)之一。從園區(qū)深入庫(kù)內(nèi)，這種IFM服務(wù)可以不斷提升企業(yè)整體供應(yīng)鏈的運(yùn)營(yíng)效率，更柔性、高效、快速地響應(yīng)市場(chǎng)變化。
通過普洛斯IFM解決方案可以管理這些項(xiàng)目，其包括備受關(guān)注的智能物流系統(tǒng)、食品生鮮行業(yè)的冷鏈專業(yè)化管理，以及愈來愈多業(yè)主及租戶都關(guān)心的節(jié)能減排等，普洛斯ASP皆能夠依托其得天獨(dú)厚的生態(tài)資源，將這些不斷迭代的、個(gè)性化、碎片化的需求充分地滿足。
為此，普洛斯ASP的IFM服務(wù)包括空間管理與前介、行政綜合管理、安全與風(fēng)險(xiǎn)管理、設(shè)施與設(shè)備運(yùn)維、環(huán)境與清潔管理、能源與健康服務(wù)等方面。服務(wù)優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)為：
駐場(chǎng)服務(wù)：利用龐大的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)資源提供IFM駐場(chǎng)整體服務(wù)，或按需提供單項(xiàng)服務(wù)；經(jīng)驗(yàn)豐富：依托運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，為客戶定制精細(xì)化服務(wù)，確保資產(chǎn)得到安全、有效、持續(xù)的管理；可持續(xù)發(fā)展：持續(xù)關(guān)注收益最大化及風(fēng)險(xiǎn)控制，提供專業(yè)建議，助力資產(chǎn)價(jià)值提升及可持續(xù)發(fā)展。
普洛斯ASP服務(wù)時(shí)尚鞋服企業(yè)
——某全球知名鞋服品牌蘇州自動(dòng)化配送中心案例
從2018年開始，普洛斯ASP先后為該時(shí)尚運(yùn)動(dòng)品牌位于蘇州、天津的三個(gè)物流倉(cāng)儲(chǔ)中心提供IFM服務(wù)，并于2022年再度牽手該品牌，為其剛剛竣工的華東最先進(jìn)的自動(dòng)化配送中心提供IFM服務(wù)。
在完成項(xiàng)目共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的檢驗(yàn)后，為進(jìn)一步提升該品牌全面入駐后的運(yùn)營(yíng)，普洛斯ASP站在運(yùn)營(yíng)管理視角，梳理整合優(yōu)化性建議百余條。此外，由于該品牌客戶的四個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)中心在業(yè)務(wù)特性、基礎(chǔ)設(shè)施、技術(shù)水平等方面存在差異，因此其園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)也不盡相同。為了提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，普洛斯ASP項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)全面推進(jìn)四倉(cāng)聯(lián)動(dòng)，梳理整合每個(gè)倉(cāng)庫(kù)的服務(wù)特色與優(yōu)勢(shì)，并對(duì)物業(yè)與設(shè)施設(shè)備運(yùn)營(yíng)管理的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一，形成系統(tǒng)化的管理服務(wù)制度。
普洛斯上海青浦普軒智創(chuàng)服務(wù)產(chǎn)業(yè)園
4強(qiáng)運(yùn)營(yíng)實(shí)力 領(lǐng)航未來
羅澍透露，普洛斯ASP仍將秉承“強(qiáng)運(yùn)營(yíng)”優(yōu)勢(shì)、聚焦物流園區(qū)的業(yè)務(wù)規(guī)劃和管理運(yùn)營(yíng)能力輸出，希望實(shí)現(xiàn)更大規(guī)模的管理面積，同時(shí)在管理中實(shí)現(xiàn)更加多元化的收益，除庫(kù)內(nèi)設(shè)施的IFM綜合設(shè)施管理外，還包括客戶所需的一些增值服務(wù)等。
目前，普洛斯ASP已服務(wù)了許多行業(yè)，其中包括頭部企業(yè)、傳統(tǒng)企業(yè)、創(chuàng)業(yè)新秀等不同發(fā)展階段的客戶。羅澍認(rèn)為，接觸得越多，對(duì)客戶需求的了解也越深刻。這有利于普洛斯ASP在未來能夠形成更大的資產(chǎn)管理規(guī)模，同時(shí)在打造自身產(chǎn)業(yè)服務(wù)時(shí)，更加有的放矢。
羅澍說：“我希望普洛斯ASP可以沿用普洛斯進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)時(shí)就具備的‘強(qiáng)運(yùn)營(yíng)’基因，將積累在中國(guó)物流基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域里的經(jīng)驗(yàn)，輸出服務(wù)更多的城市和更多的業(yè)主方，反哺產(chǎn)業(yè)，形成一個(gè)良性循環(huán)。實(shí)際上，普洛斯ASP正在做一件特別有意義的事情——助力中國(guó)物流的運(yùn)營(yíng)成本下降和管理效率提升邁上新的臺(tái)階，這是一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的愿景！”
